近日，陜西省勉縣人民法院審結(jié)了一起因高層住宅共用廚房下水管道堵塞導(dǎo)致的財產(chǎn)損害賠償糾紛案件。經(jīng)過辦案法官細(xì)致審理，實地走訪，法院依法劃分責(zé)任，物業(yè)公司承擔(dān)主要責(zé)任，11戶實際使用業(yè)主承擔(dān)次要責(zé)任，原告李某某自行承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。該案判決既維護(hù)了當(dāng)事人的合法權(quán)益，同時也為類似糾紛的處理提供了參考。

2017年，李某某購買了勉縣某小區(qū)的房室，裝修后因在其他小區(qū)也有房屋居住，故偶爾回家居住。2023年9月李某某返回涉案房屋時，發(fā)現(xiàn)廚房公共下水管道被堵塞，客廳、臥室、廚房已被倒灌污水浸泡，導(dǎo)致木地板、墻紙、家具等嚴(yán)重受損。李某某立即向物業(yè)公司反映，物業(yè)公司雖及時疏通管道，但損失已無法避免。

后經(jīng)專業(yè)評估機(jī)構(gòu)鑒定，房屋修復(fù)及物品損失共計28268元，另產(chǎn)生評估費(fèi)3000元。由于涉及樓上十余戶業(yè)主及物業(yè)公司，各方對責(zé)任承擔(dān)爭執(zhí)不下，調(diào)解無果。李某某遂訴至法院。

物業(yè)公司辯稱，物業(yè)公司不存在侵權(quán)的事實和行為，物業(yè)公司得知情況后，立即去現(xiàn)場進(jìn)行了查看，并雇請專業(yè)人員疏通管道，物業(yè)公司疏通管道后還通知相關(guān)業(yè)主進(jìn)行了調(diào)解，但因無人參加，致使調(diào)解無果。物業(yè)公司已盡到相關(guān)義務(wù)，不應(yīng)承擔(dān)侵權(quán)賠償責(zé)任。

樓上業(yè)主辯稱，樓上業(yè)主沒有把相關(guān)雜物扔在共用管道中，物業(yè)公司沒有盡到疏通管道義務(wù)，李某某長期疏于對房屋的管理，導(dǎo)致責(zé)任擴(kuò)大，責(zé)任應(yīng)當(dāng)由李某某和物業(yè)公司承擔(dān)。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，三方過錯疊加致?lián)p，責(zé)任按比例劃分。物業(yè)公司管理失職。物業(yè)公司對小區(qū)內(nèi)房屋共用下水管道有維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理的義務(wù)，以達(dá)到污水排放暢通的標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)《陜西省物業(yè)服務(wù)管理條例》，物業(yè)公司負(fù)有對共用管道定期檢查、疏通的義務(wù)。李某某房屋出現(xiàn)廚房地漏污水返水現(xiàn)象，物業(yè)公司在接到李某某反映后及時進(jìn)行了疏通，雖盡到了相應(yīng)的義務(wù)，但前期對共有管道未按時巡查，未按時疏通，運(yùn)行、養(yǎng)護(hù)、管理不當(dāng)，負(fù)有相應(yīng)過錯。涉案物業(yè)公司未按標(biāo)準(zhǔn)履行巡查職責(zé)，且未提醒業(yè)主裝修時預(yù)留管道檢修口，導(dǎo)致隱患未能及時發(fā)現(xiàn)，被判承擔(dān)主要賠償責(zé)任。

業(yè)主使用不當(dāng)共責(zé)。各方當(dāng)事人均不能證實污水返流的確切原因。業(yè)主排污都是通過同單元同朝向的共用管道向下排放，廚余垃圾排放亦是如此。隨著時間久遠(yuǎn)，使用時長的增加，通過管道排放的混合物中，雜質(zhì)或固形物在彎管積淀，或油垢粘附管道壁是客觀規(guī)律，長期自然形成淤堵�，F(xiàn)有證據(jù)難以確定具體侵權(quán)人，故本案屬于分別實施危險行為造成同一損害導(dǎo)致的財產(chǎn)損害賠償。除未入住的兩戶業(yè)主及長期未居住的一戶業(yè)主外，其余11戶業(yè)主無法證明自身無過錯，11戶業(yè)主均對損害后果有一定的過錯，11戶業(yè)主平均分擔(dān)次要責(zé)任。

李某某自身疏于管理。李某某在居住期不能排除將非正常污物落入廚房下水道的可能性，裝修時包裹排污管道檢修口，限制物業(yè)檢修能力，房屋直到污水溢出被發(fā)現(xiàn)，方采取止損措施，致?lián)p失擴(kuò)大，自負(fù)相應(yīng)責(zé)任。

判決后，各方當(dāng)事人均未上訴，除一戶業(yè)主外，物業(yè)公司和其余10戶業(yè)主均履行了賠償義務(wù)。

法官提示

本案主審法官指出，高層住宅公共管道維護(hù)需物業(yè)與業(yè)主共同盡責(zé)，物業(yè)公司應(yīng)嚴(yán)格落實定期巡查、疏通制度，完善裝修監(jiān)管；業(yè)主需規(guī)范使用下水管道，裝修時保留檢修口，遇異常及時報修；長期空置房屋業(yè)主應(yīng)定期檢查，避免損失擴(kuò)大。